ایمنی صفر واکسن اجاره - وبلاگ تور کیش

به گزارش وبلاگ تور کیش، جواب تست یک ساله واکسن اجاره منفی شد؛ اما هنوز دستور توقف استفاده از آن در بازار اجاره نشین ها صادر نشده است. تیر ماه پارسال با هدف کاهش فشار اجاره بها برای رعایت حال مستاجر ها در شرایط کرونا تصویب شد قرارداد های اجاره تا اطلاع ثانوی، به شکل اجباری توسط موجر ها تمدید شود و اجاره بها در هر سال حداکثر 20 درصد افزایش یابد. اکنون کارنامه این سیاست دستوری، از ایمنی صفر واکسن اجاره به دلیل رشد 44 درصدی اجاره بها و همچنین یک عارضه منفی بزرگ ناشی از این مدل سیاست گذاری حکایت دارد. واکسن جهانی اجاره معرفی شد.

دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: جواب تست سیاست دستوری حمایت از مستاجر در سال گذشته در حالی نشان دهنده ایمنی صفر واکسن ضدکرونایی اجاره بها است که قرار است این سیاست همچنان در سال جاری نیز در بازار اجاره اعمال شود.

در حالی بر اساس مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره مسکن که با نیت حمایت از خانوار های اجاره نشین اوایل تیرماه سال گذشته اقدام به تعیین دو قاعده برای تنظیم روابط مالک و مستاجر کرد که بنا بر آنچه در متن این مصوبه آمده و بار دیگر از سوی سیاست گذار بخش مسکن نیز در روز های اخیر مورد تاکید قرار گرفته، قرار است دست کم در سال جاری نیز ملاک عمل موجران و مستاجران قرار بگیرد.

اوایل تیرماه سال گذشته، دولت با هدف حمایت از مستاجران که یکی از اصلی ترین گروه های در معرض آسیب ناشی از پیامد های شیوع ویروس کرونا هستند مصوبه ای را به تصویب رساند که بنا بر جزئیات این مصوبه تا سه ماه بعد از اعلام رسمی مبنی بر اتمام شیوع و ریشه کن شدن ویروس کرونا، مستاجران در صورت تمایل می توانند در واحد استیجاری خود ساکن باشند و موجر نمی تواند آن ها را ناگزیر به تخلیه واحد اجاره ای کند.

ستاد ملی مقابله با کرونا در حالی در مصوبه ضدکرونایی حمایت از مستاجران در دوره شیوع ویروس کرونا اقدام به تعیین تاریخ انقضا برای این مصوبه (سه ماه بعد از اتمام شیوع ویروس کرونا و اعلام رسمی ریشه کن شدن این بیماری) کرده است که در عین حال در بخش دیگری از این مصوبه اقدام به تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها در سرانجام دوره اتمام قرارداد های اجاره مسکن کرده است.

براساس محتویات این مصوبه سقف مجاز افزایش سالانه اجاره بهای مسکن در شهر تهران 25 درصد، در سایر کلانشهر ها 20 درصد و همچنین در دیگر شهر های کشور 15 درصد تعیین شد. محتوای این مصوبه نشان می دهد در صورتی که مالک و مستاجر پیروز به تفاهم بر سر تخلیه یا تمدید قرارداد اجاره نشوند و مستاجر تمایل داشته باشد در واحد اجاره ای سکونت خود را برای یک سال دیگر ادامه دهد، موجر نمی تواند وی را ناچار به تخلیه واحد کند.

این در حالی است که مستاجر باید نسبت به پذیرش سقف مجاز افزایش اجاره بها متناسب با موقعیت جغرافیایی محل سکونت خود اقدام کند. معنای این مصوبه آن است که در صورتی که مالک و مستاجر بر سر میزان افزایش اجاره بها یا تخلیه واحد به توافق نرسند در صورتی که مستاجر بخواهد سکونت خود را در آن واحد ادامه دهد می تواند با افزایش 15 تا 25 درصدی مبلغ اجاره بها به عنوان سقف مجاز افزایش اجاره بها در واحد ساکن باشد و موجر نمی تواند به اجبار او را ناچار به تخلیه واحد و اقدام برای جذب مستاجر جدید کند.

این مصوبه سال گذشته از سوی دولت و سیاست گذار مسکن با هدف حمایت از مستاجران مصوب شد چرا که بخش عمده ای از افرادی که طی یک سال گذشته تحت تاثیر شیوع گسترده ویروس کرونا ناچار به تعطیلی کسب و کار های خود شدند، مستاجر هستند. با این حال آمار های رسمی، تحقیقات میدانی و شواهد بازار معاملات مسکن نشان می دهد واکسن کرونایی که قرار بود زهر تورم اجاره مسکن را مهار کرده و از بین ببرد و منجر به کنترل فشار مضاعف اجاره بها بر مستاجران شود، نه تن ها مصونیت کافی برای مستاجران ایجاد نکرد بلکه از ناحیه ثبت تورم قابل توجه در این بازار منجر به مسمومیت بازار نیز شد.

نتیجه واکسن ضدکرونایی اجاره

در حالی که متن مصوبه ضدکرونایی اجاره بها که اوایل تابستان سال گذشته مصوب شد نشان می دهد تاریخ مصرف این مصوبه تا سه ماه پس از اعلام رسمی اتمام شیوع و ریشه کن شدن ویروس کروناست، هم آمار های مربوط به تورم اجاره در تابستان و پاییز سال گذشته و هم شواهد بازار اجاره مسکن از ابتدای سال جاری تا به امروز نشان می دهد تست واکسیناسیون مصوبه ضدکرونایی اجاره بها، منفی شده است؛ یعنی این واکسن ضدکرونایی که قرار بود منجر به ایجاد مصونیت در بازار اجاره شده و تورم این بازار را مهار کند در عمل با شکست روبرو شد.

شواهد بازار و آمار های رسمی نشان دهنده ایمنی صفر واکسن ضدکرونایی بازار اجاره، هم در سال گذشته و هم در سال جاری است. در واقع به جای آنکه این مصوبه در نقش پازدهر ضدکرونایی وارد عمل شده و منجر به کنترل بازار شود عملا به چند دلیل عمده نه تن ها منجر به ایجاد مصونیت در برابر افزایش فشار اجاره بها برای مستاجران نشد بلکه بازار را با مسمومیت هم روبرو کرد.

در واقع عوارض قابل توجه از این ناحیه مشمول حال بازار و مستاجران شد. بررسی های دنیای اقتصاد نشان می دهد اگرچه نیت دولت و سیاست گذار بخش مسکن در تهیه و تصویب این مصوبه کمک به مستاجران و کاهش بار مالی شیوع ویروس کرونا برای صاحبان کسب و کار ساکن در واحد های استیجاری بوده است، اما عملا به چند دلیل عمده نه تن ها این مصونیت ایجاد نشد بلکه در کنار ایمنی صفر واکسن ضد کرونایی بازار اجاره، عوارض قابل توجهی به این بخش از بازار مسکن تحمیل شد.

مهم ترین عارضه منفی این واکسن ضدکرونایی تخریب جریان عرضه واحد های مسکونی استیجاری به بازار بود. هر سال به خصوص با فرارسیدن فصل جابه جایی در بازار اجاره حجم قابل توجهی از واحد های مسکونی استیجاری به بازار مسکن عرضه می شد و تنوع ایجاد شده ناشی از عرضه گسترده واحد های مسکونی اجاره ای منجر به حق انتخاب مستاجر ها برای تمدید قرارداد های سال قبل یا جابه جایی به واحد های جدید متناسب با شرایط آن ها می شد. در نتیجه تصویب این مصوبه بخش زیادی از عرضه به بازار اجاره به دلیل عدم جابه جایی بخش قابل توجهی از مستاجر ها در بازار اجاره تخریب شد.

این مصوبه در بسکمک از موارد نه تنها منجر به کنترل تورم اجاره بها نشد بلکه به دلیل تخریب عرضه گسترده به بازار اجاره، عملا به تورم بازار اجاره دامن زده و مستاجران را با مشکل کمبود فایل مناسب روبرو کرد.

آمار های رسمی نیز این موضوع را تایید می کند. به رغم آنکه براساس مصوبه ضدکرونایی بازار اجاره سقف مجاز برای اجاره بهای مسکن در تهران 25 درصد، در سایر کلانشهر ها 20 درصد ودر شهر های دیگر 15 درصد تعیین شد و به طور میانگین در کل کشور اجاره بها نباید بیش از 20 درصد مشمول افزایش می شد، میانگین اجاره بهای مسکن در کشور در تابستان 99 معادل 8/ 43 درصد افزایش یافت. یعنی رقمی بیش از دو برابر سقف مجاز افزایش اجاره بها در سال قبل!

در شهر تهران نیز به رغم تعیین سقف 25 درصدی به عنوان سقف مجاز افزایش اجاره بها، تابستان پارسال متوسط اجاره بهای واحد های مسکونی با افزایش 48 درصدی روبرو شد. این آمار ها نیز علاوه بر اینکه نشان دهنده شکست سیاست ضدکرونایی در بازار اجاره مسکن است از رشد بیش از دو برابری میانگین مبلغ اجاره بها در تابستان سال گذشته نسبت به سقف مجاز، در پایتخت حکایت دارد.

آمار ها نشان می دهد هم در تهران و هم در کل کشور، ایمنی واکسن ضدکرونایی بازار اجاره صفر بوده است. در عین حال نه تنها این واکسن ضدکرونایی در برابر فشار اجاره بها مصونیت ایجاد نکرده است بلکه منجر به مسمومیت بازار نیز شده است و مستاجر ها با کمبود فایل مناسب برای اجاره روبرو شدند.

در پاییز نیز براساس آخرین آمار های رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن تهران، میانگین اجاره بها در پایتخت 41 درصد افزایش یافت. در حالی که در فصل پاییز به دلیل اتمام فصل جابه جایی ها عملا این میزان افزایش اجاره بها به منزله رشد شدید هزینه اجاره نشینی است.

هشدار کارشناسان به سیاست گذار مسکن

این آمار ها و آنچه هم اکنون در شکل کمبود فایل اجاره مسکن و شرایط نابسامان قیمتی در این بازار خود را نشان می دهد حاکی است نتیجه سیاست های دستوری برای کنترل بازار اجاره چیزی جز شکست این سیاست ها والتهاب بیشتر برای بازار نیست.

اما در مقطع زمانی فعلی و در حالی که بازار اجاره مسکن در سال جدید به تازگی آغاز به کار کرده است و به زودی فصل اوج جابه جایی ها در این بازار آغاز خواهد شد این سوال مهم ایجاد می شود که با توجه به منفی شدن تست ایمنی واکسن ضدکرونایی و عارضه های مخرب برای بازار اجاره و مستاجران، راه حل موثر برای مهار تورم در بازار اجاره مسکن در تابستان سال جاری چیست؟ با توجه به اینکه براساس مصوبه سال گذشته ستاد ملی مقابله با کرونا در سال جدید نیز این مصوبه تاریخ مصرف داشته و ملاک عمل در بازار قرار خواهد گرفت آیا تزریق دوباره این واکسن به بازار به رغم ایمنی صفر و عارضه های منفی برای بازار، باز هم باید در دستور کار قرار بگیرد؟

کارشناسان با اشاره به اینکه ظاهرا در سال جدید نیز این مصوبه به صورت مجدد و مطابق با روال سال گذشته ملاک عمل در بازار اجاره قرار خواهد گرفت نسبت به ادامه این سیاست دستوری و در عین حال ناکارآمد به متولی بخش مسکن و دولت هشدار می دهند و معتقدند نسبت به اجرای دوباره این سیاست در سال 1400 در بازار اجاره باید تجدید نظر به عمل آید.

چرا که تزریق مجدد این پادزهر ناکارآمد به بازار می تواند منجر به تکرار پیامد های آن در بازار اجاره مسکن 1400 نیز بشود. مشابه با وضعیتی که در بازار اجاره مسکن سال گذشته به لحاظ ثبت تورم بیش از 40 درصدی تجربه شد. بررسی ها نشان می دهد هم اکنون نسبت معقول و سنتی بین قیمت مسکن ورقم اجاره بها به عنوان یکی از پارامتر های تعیین نرخ رشد اجاره بهای مسکن تحت تاثیر تداوم جهش قیمتی در بازار معاملات خرید وفروش آپارتمان ها مختل و از حد عرف خارج شده است.

این پارامتر در واقع نسبت بین قیمت مسکن واجاره بهای واحد های مسکونی است که به اصطلاح به آن نسبت p به r گفته می شود. یعنی نسبت قیمت به اجاره بها. در شرایط عادی همواره این نسبت عددی بین 14 تا حداکثر 25 است، اما هم اکنون به دلیل تداوم جهش قیمت مسکن رقم این نسبت به عدد 30 رسیده است. یک فرضیه در خصوص راه حل احیای این رابطه از دست رفته بین سطح قیمت واجاره بهای واحد های مسکونی افزایش اجاره بهاست.

اما با توجه به اینکه حتی در شرایط فعلی نیز بازار اجاره در بسکمک موارد کشش پذیرش سطح فعلی اجاره واحد های مسکونی را ندارد، فرضیه رشد مجدد اجاره بها عملا امکان پذیر نیست؛ بنابراین در شرایط فعلی سیاست گذار بخش مسکن به جای اتخاذ سیاست های دستوری و ناکارآمد باید تدبیری بیندیشد که نه تنها این رابطه از دست رفته احیا شده واصلاح شود بلکه مستاجران از یک پشتیبانی اساسی و کارآمد در برابر تورم اجاره برخوردار شوند.

این در حالی است که بررسی ها با اتکا به تحقیقات میدانی، شواهد بازار و آمار های رسمی نشان می دهد سیاستی که سال گذشته در قالب مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره اعمال شد نه تنها ایمنی صفر در برابر تورم اجاره بها داشت بلکه با حذف گروهی از موجران و واحد های استیجاری از بازار از یکسو و ایجاد مانع در برابر ورود موجر اولی ها به بازار، عملا به زیان مستاجر ها تمام شد.

در واقع این سیاست نوعی بازی باخت - باخت -باخت هم برای موجران، هم مستاجران و هم مجموعه بازار مسکن بود.

نسخه کارآمد مهار تورم اجاره

نسخه کاربردی و موثر کارشناسان برای اعمال سیاست درست در بازار اجاره به منظور مهار تورم اجاره بها، دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است که منجر به عرضه گسترده حجم قابل توجهی از املاک در اختیار مالکان به بازار اجاره می شود. عرضه گسترده وجدید به بازار مسکن در کوتاه مدت نقشی بسیار موثر و سریع در مهار تورم اجاره خواهد داشت. در میان مدت وبلندمدت نیز بازار معاملات خرید وفروش واحد های مسکونی تحت تاثیر قرار گرفته و می توان به ایجاد رونق در این بخش از بازار ملک در نتیجه اعمال این سیاست مالیاتی نیز امیدوار بود.

بررسی ها و همچنین توصیه کارشناسان و فعالان بازار مسکن حاکی است نه تنها در شرایط فعلی و سایر مقاطع زمانی حمایت از مستاجران و کنترل تورم اجاره مسکن باید در دستور کار و از اولویت های سیاست گذار بخش مسکن باشد بلکه این حمایت ها باید به گونه ای درست و با استفاده از اهرم های کارآمد صورت بگیرد. در واقع در اینکه سیاست گذار بخش مسکن باید حمایت از مستاجران را در اولویت کاری خود قرار دهد شکی نیست. اما نکته مهم و اساسی آن است که این حمایت باید با اهرم درست انجام شود. در صورتی که سیاست های حمایتی با اهرم های نادرست اعمال شود نه تنها این سیاست ها منجر به ایجاد مصونیت وآثار مثبت در بازار نخواهند شد بلکه می توانند در بازار منجر به بروز آثار وپیامد های منفی نیز بشوند.

کارشناسان توصیه می کنند چنانچه سیاست گذار بخش مسکن قصد دارد از طریق اهرم های درست اقدام به تنظیم بازار مسکن از جمله بازار اجاره کند بهتر است با ابزار هایی که در دنیا تست شده ومنجر به حصول نتایج مثبت وکارآمد در بازار مسکن شده اند وارد عمل شود.

یکی از کارآمدترین اهرم های کنترل بازار مسکن چه در بخش خرید وفروش و چه در بخش اجاره مسکن دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است که نقش بسیار زیادی در افزایش عرضه به بازار فروش و اجاره از یکسو و در نهایت ایجاد تعادل قیمتی و مهار تورم ملکی ایفا می کند. به رغم تاکید کارشناسان مسکن هنوز هیچ نسخه درست و کارآمد و جدی برای تصویب و اجرای این سیاست مالیاتی موثر وکارآمد در بازار مسکن کشور پیش روی سیاست گذار مسکن و در دستور کار وی قرار ندارد.