راه بازگشت سرمایه از بازار مسکن به بورس - وبلاگ تور کیش

به گزارش وبلاگ تور کیش، خبرنگاران : اخذ مالیات سالانه از بازار مسکن یک نفع سه جانبه برای برطرف چالش های بازار املاک، ساخت وساز و بورس ایجاد خواهد نمود

به گزارش به نقل از دنیای اقتصاد، چالش های متفاوت سه بازار می تواند با یک نسخه تا حد چشم گیر برطرف گردد. در حال حاضر، شرایط بیرونی برای بازگشت قیمت ها از اضافه پرش فراهم است؛ اما در داخل این بازار، به دلیل ریسک صفر انجماد آپارتمان نوعی مقاومت در بین مالکان برای اصلاح قیمتی وجود دارد. بازار ساخت وساز نیز پنجمین سال رکود سنگین را پشت سر گذاشته؛ به طوری که پس لرزه های التهاب قیمت مسکن، حلقه آخر زنجیره سرمایه گذاری ساختمانی را مختل نموده است.

از طرفی، در بازار سرمایه احتیاج به پول جدید احساس می گردد تا رخوت موجود، از جهت اصلی ورود سرمایه به این بازار از بین برود. این سه مساله، با اخذ اقتصادیات سالانه از املاک قابل حل است. دریافت اقتصادیات سالانه از مالکان با نرخ های شناور- اقتصادیات تصاعدی بر املاک دوم و چندم - به واکنش صاحبان زمین های منجمد و آپارتمان های بلااستفاده منجر می گردد. نتیجه این شوک عظیم، تصمیم دست کم بخشی از ملّاکان به تبدیل دارایی خواهد بود. مکمل اقتصادیات ملکی در نسخه کارگشا، تسهیل سازوکار راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان در بازار سرمایه است. تا سرمایه ها از سفته بازی ملکی -که تخریب این بازار را در پی داشته است- به پیش خرید آپارتمان به وسیله صندوق ها - سرمایه گذاری مولد و رونق زا- راهنمایی گردد.

اخذ اقتصادیات سالانه از بازار مسکن یک نفع سه جانبه برای برطرف چالش های بازار املاک، ساخت وساز و ایجاد خواهد نمود. به گزارش دنیای اقتصاد، آنالیز ها نشان می دهد در حال حاضر بازار املاک، سهام و ساخت وساز با سه چالش اصلی روبه رویند که تمامی آنها به وسیله اجرای یک سیاست مشترک حل وفصل خواهد شد. این سیاست اخذ اقتصادیات سالانه از املاک است که نه تنها سرمایه های مخرب را از بازار مسکن خارج و جهت را برای تخلیه حباب هموار می نماید بلکه دو بازار دیگر یعنی بازار ساخت وساز و سهام نیز از منافع آن بهره مند خواهند شد. در حال حاضر عوامل بیرونی موثر بر فرایند بازار یعنی انتظارات تورمی و شوک ارزی از جهت افزایشی تغییرجهت داده و در شرایطی قرار گرفته اند که فضا را برای تخلیه حباب در این بازار فراهم نموده اند. با این حال یک نیروی مخالف درون بازار مسکن، یعنی مقاومت مالکان در برابر کاهش قیمت، مقابل این شرایط قرار گرفته است. مالکان به دلیل امیدواری به سود بلندمدت ملک که ناشی از قرارگرفتن در حیاط خلوت اقتصادیاتی است (بازار مسکن بازاری است که اقتصادیاتی از فعالیت های سوداگرانه و ضدتولید در آن گرفته نمی گردد) قصد و تمایلی به فروش واحد مسکونی خود در شرایط کنونی ندارند و همچنان برای کسب سود حداکثری در یک دوره زمانی بلندمدت، صبر می نمایند. از سوی دیگر بازار ساخت وساز نیز طی پنج سال گذشته با یک دوره رکود سنگین روبرو بوده به طوری که مطابق با آمار رسمی تیراژ ساخت وساز به نصف میزان کف بحرانی عرضه مسکن در کشور رسیده است. اگرچه باید سالانه حداقل 560 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته گردد تا تعادل نسبی میان عرضه و تقاضای موجود در بازار برقرار گردد اما طی سال های اخیر حجم ساخت وسازهای مسکونی به کمتر از نصف این میزان رسیده است. نکته جالب اینکه بازار ساخت وساز در شهر تهران نیز در شرایطی مشابه سایر شهرهای کشور قرار گرفته است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند هرچند عامل اصلی رکود در بازار ساخت وساز، حلقه آخر فرآیند سرمایه گذاری ساختمانی است که حجم فروش واحدهای مسکونی به دلیل نبود قدرت خرید از سوی متقاضیان به شدت کاهش پیدا نموده اما در صورتی که سیاست مشترک پیشنهادی اجرایی گردد، زمینه برای تخلیه حباب از سوی عوامل درونی بازار نیز فراهم می گردد و حلقه آخر سرمایه گذاری ساختمانی یعنی متقاضیان نیز امکان خرید در بازار را پیدا می نمایند و در نتیجه ساخت وساز نیز رونق پیدا می نماید. علاوه بر این دو بازار، بازار سرمایه نیز در شرایط کنونی از یک مشکل اصلی یعنی رکود معاملاتی رنج می برد که البته بخشی از آن به دلیل ساختار داخلی بازار سرمایه و سیاست های نادرست اجرایی است که مهم ترین آن دامنه نوسان است اما در کنار این عامل، فعالان بورسی شرایط کنونی بازار را این طور عارضه یابی می نمایند که بازار سرمایه احتیاجمند تزریق سرمایه است. درواقع باید یک نوع تحریک تقاضا از جهت صحیح صورت گیرد تا سرمایه های جدید به بازار سهام وارد گردد و جهت آن را از رکود خارج کند. برای تحریک تقاضا، دو گزینه وجود دارد: گزینه اول اینکه یک تقاضای واقعی ایجاد گردد و گزینه دوم جهت انحرافی است که با پول پاشی ایجاد می گردد و می تواند تبعاتی را برای بازار سهام به دنبال داشته باشد. کارشناسان اقتصادی معتقدند در این بازار نیز اجرای سیاست مشترک پیشنهادی باعث می گردد که تقاضای جدید برای سرمایه گذاری در بازار سرمایه ایجاد گردد.

آن طور که کارشناسان پیشنهاد می دهند این سیاست مشترک که می تواند بخش مهمی از چالش های هر سه بازار را برطرف کند اقتصادیات سالانه بر املاک است. این اقتصادیات در گام اول منجر به تخلیه حباب در بازار مسکن خواهد شد. در صورتی که این اقتصادیات با نرخ جهانی 5/ 0 تا 5/ 1 و نرخ تصاعدی برای ملاکان (بیش از یک خانه ای ها) اخذ گردد، هزینه ای برای بلااستفاده گذاشتن و احتکار ملک که تا به امروز برای مالکان صفر بوده به وجود می آید و احتکار ملک در این بازار برای مالکان ریسک پیدا می نماید. در نتیجه گروهی از مالکان اقدام به فروش واحد مسکونی و گروهی دیگر اقدام به عرضه ملک در بازار اجاره خواهند کرد. اثر ثانویه اجرای این سیاست در بازار ملک این است که مانع از ورود سرمایه جدید (ملک بازی جدید) می گردد که مخرب بازار ملک است و در شرایطی منجر به ایجاد رکود، جهش قیمت یا اضافه پرش خواهند شد؛ چراکه تا حدود زیادی این سرمایه ها از بازار ملک خارج و به سمت بازار سرمایه راهنمایی می شوند. البته مهم آنکه این سرمایه ها اگرچه از بازار ملک خارج می شوند اما برای اینکه جهت حرکت بعدی آنها به سمت بازار سرمایه تضمین گردد به اجرای یک سیاست مکمل احتیاج است. این سیاست مکمل تسهیل شرایط و ضوابط راه اندازی صندوق زمین و ساختمان در بازار سرمایه است.

این سیاست مکمل از این جهت به عنوان تضمین نماینده ورود سرمایه ها به بازار سهام محسوب می گردد که تقاضای سرمایه ای بازار ملک از نوع تقاضای سنتی بازار است که ریسک پذیر نیست و به ویژگی امن بودن بازار ملک برای سرمایه گذاری وابسته است بنابراین اگر سیاست مکمل برای جهت دهی سرمایه ها در بازار سهام اجرا نگردد، ممکن است سرمایه های خارج شده از بازار مسکن به دلیل ریسک بالای سرمایه گذاری در بورس، به این بازار وارد نشوند.

در وبلاگ تور کیش ببینید:بورس می تواند سپر تورم باشد؟

این در حالی است که اگر صندوق زمین و ساختمان که اتفاقا چاشنی رونق ساخت وساز مسکونی در تیراژ انبوه است راه اندازی گردد آن دسته از سرمایه گذارانی که به دنبال ریسک بالا نیستند، با خرید یونیت، اقدام به سرمایه گذاری ملکی در بازار سهام می نمایند. کارکرد ساده این صندوق، تامین اقتصادی پروژه های ساختمانی به وسیله جذب سرمایه های بورسی است. در بورس ارزش پروژه های ساختمانی به واحدهای سرمایه گذاری تبدیل و به عنوان یونیت به متقاضیان عرضه می گردد. درواقع در این جهت یک نوع پیش خرید مدرن مسکن اتفاق می افتد. در نتیجه چنین اتفاقی، سرمایه گذاری مخرب بازار مسکن به شکل سرمایه های با کارکرد مولد و در خدمت عرضه مسکن درمی آیند. مهم تر آنکه معادل رشد قیمت مسکن، بدون آنکه به بازار مسکن آسیب بزنند، سود نصیب سرمایه گذاران آنها خواهد شد. درواقع این گروه از سرمایه گذاران از سود سرمایه گذاری ملکی از جهت صحیح بهره مند می شوند و این اقدام آنها از یکسو مشکل احتیاج بازار سرمایه به سرمایه جدید را حل و از سوی دیگر به رونق بازار ساخت وساز یاری می نماید.

با این وجود شرایط و ضوابط کنونی برای راه اندازی صندوق زمین و ساختمان از دیدگاه فعالان بازار ساخت وساز، غیرمنعطف و ناسازگار با جنس ساخت وساز است. یکی از شرایط کنونی این است که اصطلاحا زمین پروژه ساختمانی باید ارزش مشخصی داشته باشد به این معنی که پروژه های کوچک مقیاس امکان ورود به این صندوق ها را ندارند، دوم آنکه براساس ضوابط موجود سازنده ابتدا باید زمین را تامین و درمرحله بعدی اقدام به عرضه یونیت کند این در حالی است که هم اکنون بخش مهمی از مسائل سازنده ها هزینه تامین زمین است که حتی در بعضی موارد تا 70 درصد هزینه های ساخت وساز را شامل می گردد و سومین مشکل در حوزه معرفی سازنده به عنوان مالک زمین است. این در حالی است که بسیاری از پروژه های ساخت وساز به ویژه در تهران، به شکل تخریب و مشارکت انجام می گردد که سند به نام سازنده نیست. مجموعه این عوامل سبب می گردد موانعی در جهت راه اندازی صندوق زمین و ساختمان ایجاد گردد.

اگر اقتصادیات سالانه بر املاک اخذ گردد و مسائل اولیه در حوزه بازار ساخت وساز برطرف گردد، یک نوع اجبار اولیه برای سازنده ها جهت پیوستن به صندوق های زمین و ساختمان که می تواند به آنها تضمین فروش واحدهای تکمیل شده را بدهد، ایجاد می گردد اما این شرایط قطعا پس از تسهیل شرایط راه اندازی صندوق و زمین ساختمان ایجاد خواهد شد. صندوق های زمین و ساختمان از سال 93 با اخذ مجوز، آغاز به کار کردند اما مسائل راه اندازی آنها سبب شده که با وجود 10 تا 15 صندوق، تیراژ واحدهای مسکونی ساخته شده کمتر از 20 هزار است. کارشناسان پیش بینی می نمایند در صورتی که این دو سیاست اجرایی گردد انتظار می رود حداقل نیمی از کف عرضه بحرانی مسکن کشور از این جهت تامین گردد.